魔幻深圳楼市:业主群一边悲叹失业,一边热切讨论房价大涨 – 证券时报网微信公众号文章

“我今年失业了,啥也不想了,干着急。”

“我也失业了,公司没了,全公司失业。”

“我也失业了,我们做境外旅游的,全行业失业。”

在深圳各小区的业主群里,不时能刷到这样的消息。而与此同时,有关房价上涨的消息,也在业主群里刷屏。

“哈哈,一觉醒来,每平方又涨了一万吗?”

“我们小区也涨到8万了吗?前段时间才6万多啊?”

“光明都7万了,我们这西乡的小区9万,妥妥的价格洼地。”

此外,还有千万豪宅“秒光”、楼盘半天吸金23亿、“百万喝茶费”重出江湖等新闻,流传甚广。

一方面受新冠疫情所带来的冲击,深圳的外贸、商贸等多个行业元气大伤,但另一方面,深圳部分区域房价仍在不断刷新历史高点,眼下这个情形让不少人感到困惑。

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困惑:不知为啥涨

“我也不知道为什么会涨这么多,但这就是事实。”李女士在宝安翻身片区有一个80多平的房子准备出售,年前有客户出价515万,但她想到以往春节后楼市一般有一个“小阳春”,因此没有签约。

谁知春节期间新冠疫情大爆发,她想着房价肯定会下跌,短期内会不好卖了,做好了长持的准备。但意外的是,全面复工还未开始,已经接到多轮中介电话,说客户挺有意向的,能不能抽空去签一下合同。她也没上心,一直拖着。到上周,中介询问她,目前她的报价550万确定吗?如果客户同意这个价格还会不会涨价?她才意识到房价已经涨了很多。

这令她感到非常的困惑,“就算不跌,也没道理涨啊!”

和她一样感到困惑的人不在少数。

而她所在的翻身片区,其实相比之下价格还不算离谱,与其仅隔了1条马路的宝安中心区,挂盘均价已超过10万/平。

小颜是宝安新安片区一名地产中介,从她个人的体会来看,年后成交相比去年多很多,“我之前一个月成交1-3单,年后这几个月每月2-6单,涨价幅度来看,小户型的10万-30万内,大户型则是50万-100万不等。不过也会有一些笋盘,低于市场价10万左右。”

小颜认为上涨是因为房源变少了,“从我接触的客户来看,目前买房的人还是以刚需自住为主。但前一段时间房源变少,主要很多业主因为疫情不方便接受看房就把房下架了,或者涨价了也换不起房等等原因,导致80%的人去抢20%房子。我预计,应该5月份市场会逐步稳定下来。”

但她也表示,就算下个月房价稳定了,也还是涨过的价格了,不会跌回去。“客户基本上都是买涨不买跌,不过深圳从没有跌过,很多人犹犹豫豫咬咬牙还是得买。”

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“东边不亮西边亮”区域特征明显

“深圳房价涨了吗?没感觉到啊。”胡先生家住深圳市龙岗区,在他的印象中,周边房价从2017年之后就没怎么动了,一直很稳定,现在二手房均价在4万/平左右。

“这就跟炒股一样,那些有概念、有题材的,板块轮动、不断上涨,我们这些没概念的地方,就眼睁睁看着他们涨,到行情最后,出于估值、溢价等原因,沾点光小涨一下。”胡先生打趣道。

罗湖区的张小姐,同样表示其所住区域房价变化不大。有业内人士表示,这波房价上涨,属于区域性、结构性上涨。“这几年深圳楼市是非常明显的‘东边不亮西边亮’,即东部不涨,西部涨。这波上涨从宝安开始的,宝安涨也是有多方面因素,比如2017年、2018年宝安房价是平稳的,没涨,但挨着它的南山区大涨了,所以宝安补涨,然后是豪宅税新政,接着2019年8月提出前海扩容后,一下子所有的资金都瞄准了宝安,我说的所有不光是指深圳,而是指全国。这些资金先把宝安中心区炒起来,又溢出到西乡、碧海这些片区。”

2018年5月才正式成立的光明新区,近期也惊现7字头成交的二手房。“在我印象中,光明还是一片荒郊野岭,居然7万了,凭啥?”许多深圳人大呼不解。让光明突然“疯涨”的直接原因,是3月18日深圳实验光明学校小学学位划分出台的征求意见稿,其中光明大第、龙光玖龙台等都在划分学区之内,傍上名校学位之后,这些楼盘迅速涨价拉动光明进入“7”时代。此外,光明是深圳城市发展轴的重要节点,又是广深科技创新走廊的重要组成部分,利好不少。

炒房客老李专注深圳地区楼市近10年,房产主要分布在宝安、南山、龙华等热点区域。老李年前刚入手了两套深高北学位房,目前正卖出名下一些不太优质的房产,腾出名额、资金为即将开盘的南山华润城四期做准备。

在他看来,深圳房价本轮上涨跟2015年的普涨不同,主要集中在热点区域,呈现出“好的越来越好,差的越来越差”的特征。这次热点区域的上涨主要受益于去年粤港澳大湾区、“先行示范区”政策利好,再加上去年双十一深圳调整“豪宅税”征收标准,及前海双扩容等政策。

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学位成为房价助推器

学位房成为这些年深圳楼市上涨的常青树。

相对于西部的全面上涨,龙华区此轮房价上涨主要集中在红山上塘片区。据中介介绍, 3月份开始,红山片区楼盘普涨,其中有深高北学位的四个楼盘成为上涨领头羊。

根据贝壳网成交记录显示,红山片区深高北某楼盘去年12月89平三房成交均价在10万/㎡左右。到现在,贝壳网上的挂牌均价都已超过11万/㎡。中介称,该小区最近成交单价已经突破11万/㎡。

而从部分房源一再上涨的调价记录来看,业主心态可谓一路看涨。中介称,每年这个时候,在学位需求的带动下,学位房都会有一波小涨。而今年则涨的更多一些,主要因为2月疫情进入冰封期的学位需求在3月份集中出现,导致供需不对称。甚至因放盘量少,客户太多,出现客户哄抢的现象。

红山片区中介小周说,他上周挂出一套深高北小户型,放盘刚三天,照片都没来得及拍就迎来十几波客户看房,最终挂盘不到一个礼拜就成交了。

红山片区某房源调价记录来源:贝壳网

深圳人民对于学位房的追求,几乎到了来者不拒的态度。

2019年年初,罗湖区八卦岭宿舍传出会划入荔园小学东校区的消息,一夜之间,小区房价就像坐上了直升机,从5字头直奔8字头。据贝壳成交数据显示,八卦岭宿舍27.59㎡左右的房子,2017年成交单价仅在3.8万/㎡左右,2020年1月成交单价高达10.2万/㎡,三年多时间,涨幅高达168%。

位于宝安区的TATA公寓,原是由厂房宿舍改建,很密集,居住环境一般,使用年限仅剩20多年了,但也是因为有宝安中学学位的加持,31平的一房一厅,今年3月份成交价近300万。

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深圳房价上涨逻辑何在?

“新冠肺炎”疫情当下在全球持续蔓延,对经济造成巨大冲击。对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言,全球经济下行造成的影响恐怕更为深远。

在此背景下,深圳房价为何还能上涨呢?

老李表示,虽然受疫情影响,全球经济低迷,甚至可能陷入经济危机。但危机当下,资金更有寻找避险资产的需要。放眼全国,深圳住宅都是比较优质的投资标的,在没有其他更好投资渠道的情况下,大量避险资金将涌入,推高深圳房价,这其中热点区域的优质资产则更具有投资价值,比如南山、宝安等片区。今年是深圳经济特区成立40周年,对政策利好的预期也影响了房价。

此外,老李认为,受疫情影响,全球央行大放水,中国也在三周之内两次降准。虽然目前央行还没有降息,但在全球大势的影响下,降息可能性很大。出于对通货膨胀的担忧,购房依然是不少人的第一选择。

比较多的业内人士认为,银行贷款利率的下行及政策松动,是上涨的原因之一。

中介小周反应,最近有部分客户在购房时选择一次性付款,再进行红本抵押,最多可向银行申请房屋评估价7成的抵押贷,而多家银行的抵押贷款利率已经低于房贷利率。

谢先生从事企业经营贷款服务,年后的业务量增加了大约30%,有购房客户,但更多的是企业经营客户。“一方面,因为疫情的影响,企业确实遇到了困难,有切实的资金需求,另一方面,目前政策面支持实体经济发展,市场上流动性比较宽裕,目前一年期的抵押贷款,年化仅4%左右,3-5年期的也能做到4.75%,低于基准利率,对企业发展来说,是比较合适的。”

但他也坦言,贷款发放之后,客户是拿去炒股、买房还是经营实业,其实是比较难监控的。

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深圳楼市后市走向如何?

谢先生本身也是一位房产投资爱好者,有着丰富的房产投资经验,他坦言,在他们地产投资圈内,大家普遍觉得当前大涨不理性,一些热门区域已经出现了泡沫,“有亲戚朋友向我咨询宝安前海这些地方的房子,我都会劝他们不要着急下手,当前经济形势并不明朗,楼市不是无源之水。”

在易居研究院副院长杨红旭看来,预计今年深圳楼市会呈现稳中趋涨的态度,涨幅不会太大,否则会受到政策的调控。此外,由于深圳外向型经济比较发达,对全球经济比较敏感,新冠肺炎疫情导致的全球经济危机,未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。

同策集团首席分析师张宏伟认为,尽管各城市各行业均已复工复产,但是,国内面临的问题是因海外“疫情”,进出口所受影响至少会持续至6月底,甚至会影响到全年,同时国内需求也很难那么快恢复正常。因此,从楼市需求的角度来看,即使现在豪宅市场“秒杀”热销,由于需求端的收入还没有稳定下来,甚至还会面临下降,豪宅市场也难免会受到影响,因此,年内豪宅市场“秒杀”热销现象能否持续,关键就要看现在复工复产的情况,尤其是经济复苏的状况。

中泰证券首席经济学家李迅雷在点评深圳蛇口招商太子湾豪宅8秒售罄时表示,在个案面前,要相信大数据;在大数据面前,要相信逻辑;在奇迹面前,要相信常识。在疫情导致经济停摆的时候,没有哪个城市能幸免。

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