土地市场火爆再现?一日4城多地块竞价,最高溢价率近90%!哪些城市地市火热?谁在抢地?专家这样预警 – 证券时报网微信公众号文章

近期,部分城市土地市场格外火热。

就在“五一”假期的前一天(4月30日),南京、绍兴、佛山、扬州4城土拍大戏同日上演,多宗地块经过超百轮竞价才成交,溢价率最高近90%。

来自研究机构的统计数据显示,4月土地市场量价齐升,高溢价地块频现,“地王”再现。300城土地成交均价创2018年以来新高;40 个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%,同比涨幅超过20%。另外,规模房企投资力度在持续回升,销售TOP20房企新增货值总量占销售百强6成以上,TOP21-30名房企拿地销售比上升最为显著。

接受证券时报记者采访的业内专家认为,目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况,个别区域土地市场热度有所上升,但是过热情况出现的概率不太大,不过也要引起高度的警惕和重视,一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。

一日4城现溢价率超40%地块

证券时报记者根据公开报道梳理,4月最后一天,南京、佛山、扬州等地土地市场格外火热。

继4月29日以129.06亿元总价成交5宗地后,4月30日,南京再次以242.4亿元成交5宗地块,共有20余家房企参与竞拍,土拍大戏连续两日上演。

其中,河西南两宗住宅地块单价均破4万,一宗经过113轮竞价,被万科以43.5亿元拿下,折合楼面价40196元/平方米,溢价率35%;另一宗经过108轮竞价,被融创以40.1亿元拿下,折合楼面价40260元/平方米,溢价率36%。

另一商住地块经过191轮竞价,被宝能以上限价27.1亿元+自持租赁住房建筑面积21200平方米的代价竞得,楼面价15253元/平方米,溢价达率45%。此外,还有两地块虽然均以底价成交,但单宗金额均超60亿元。

同日,绍兴、佛山、扬州均有高溢价地块成交。其中,绍兴1住宅用地经过152轮竞价,被中交+花样年联合体以41.56亿元竞得,折合楼面价17560元/平方米,溢价率高达46%。佛山某住宅兼容商服用地经过50轮报价,被恒大以总价47.37亿元竞得,折合楼面价约11297元/平方米,溢价率约46%,该地块成为顺德总价“地王”。扬州某住宅用地经过242轮竞价,被世茂以9.46亿元竞得,楼面价6542元/平方米,溢价率高达88%。

40典型城市土地成交量价环比增长均超100%

4月30日4城土拍大戏只是近期土地市场的一个缩影,整个4月高溢价地块频现,一宗地竞拍次数超200次时有发生,“地王”再现。

其中,最引人关注的是,4月22日,厦门一含住宅综合用地被上海泰鸣以103.5亿成交,折合楼面价50599元/平方米,溢价率43.8%,成为厦门总价、单价双料“地王”。这也是继2月20日310.5亿成交的上海地王后,年内全国第2宗百亿地王。

据克而瑞研究中心统计,4月份300城土地成交整体量价齐升,成交均价突破3000元/平方米,创2018年以来新高;成交溢价率为15.6%,较3月上升3.3个百分点,其中,宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

易居研究院的数据也显示,4 月,40 个典型城市土地成交建筑面积 5711.9 万平方米,环比增长103.9%,同比增长24.2%;土地出让金收入为 3043.5 亿元,环比增长 121.2%,同比增长 21.4%

其中,土地成交溢价率排名前 5 的城市分别为合肥、宁波、南宁、深圳和厦门,土地成交溢价率分别为 125%、42%、38%、38%和 34%,合肥土地溢价率很高主要由于其中有一块地溢价率过高,属于异动,其他成交土地溢价率约在 15%-20%之间。

对于4月土地市场量价齐升的原因,上海易居房地产研究院研究员王若辰认为,一季度积压的需求明显释放,其中二线城市地市复苏更加明显,不仅成交量大增,地价上涨也相对明显;土地成交量溢价率排名居前的城市中大多数为一线和强二线城市,可以反映当前开发商在这些区域拿地更为激进一些,也是在当前风险与机会并存的形势下更好的选择。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。

9家房企单月投资金额超百亿

那么,4月土地市场上哪些房企在激进拿地呢?

据克而瑞研究中心统计,4月,销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿,其中9家房企投资金额已过百亿,几乎占到前4月投资额50%以上,恒大、碧桂园更是达到200亿左右。由此可见,规模房企投资力度在持续回升。

4月单月投资金额超过50亿的房企中,多数房企投资额较前三月有大幅增长,其中,新城、正荣、金地等4月投资金额为90亿以上,较前三月拿地金额均值涨幅超过2倍,分别为475%、1490%、441%,且拿地销售比均远超行业平均,整体投资力度在加码。此外,碧桂园、恒大、万科、中海、龙湖等虽然单月投资金额同样大幅增长,但结合销售来看,龙头房企投资力度依旧保持稳健。

从前4月百强房企新增货值来看,销售TOP10房企新增货值总量超过7300亿元,占销售百强36%,销售TOP20房企更是占据6成以上,强者恒强的趋势未变。若与销售集中度对比,TOP21-30名房企拿地销售比上升最为显著,梯队内的中梁、滨江、龙光拿地均相对积极。

此外,根据CRIC不完全统计的重点城市房企参拍率也可见当前企业投资意愿。4月重点二、三线城市的百幅优质地块吸引了大量房企参拍,福州、厦门、温州等城市地块参拍企业都在10家左右,竞拍轮数往往超过50轮;其中金地、中梁、新城、中海等企业参拍幅数都在15宗以上,活跃度明显提升。

土地市场出现过热概率不大但仍需高度警惕

当前“地王”及高溢价地块频出是土地市场正常恢复的表现吗?土地市场热度是否将进一步升温或出现过热风险?

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者采访时表示,目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况,个别区域的土地市场热度有所上升,但是过热的情况出现概率不太大。原因有三点:第一,中央关于房地产调控政策没有变化,稳地价是“三稳”之一,房地产监测和调控机制在完善,问责机制在加强。其次,根据土地制度新规和相关规定,热点中心城市和都市圈的土地供应规模更大、更及时,与此同时供地渠道更加多样。第三,基础制度改革和房地产市场形势的变化,也可能使房企在拿地过程中理性成分有所增加。从目前土地交易价格的溢价率情况看,市场总体还比较温和。

不过,倪鹏飞同时指出,对这一问题也应该引起高度的警惕和重视:“目前的情况使我联想2015-2016年个别区域的那轮楼市过热的循环机制即:先是个别城市不断高价拍出‘地王’,然后通过媒体放大,形成涨价预期和市场恐慌,于是在金融机构的支持下,住户部门大量入市,开发企业借机涨价,然后土拍价格进一步上升,进而循环推进,不断强化,并且过热从一线城市开始向周边扩散。前事不忘后事之师,要实现“三稳”的目标,一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。为此,要进一步完善土地市场监管制度,完善土地拍卖制度,拓宽土地供应渠道,完善土地与人口流入、与商品房存销比的挂钩机制等。”

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