深圳首个网上公证抢房楼盘来了!无房者优先,有房者选剩下的;楼盘附近还有名校加持… – 证券时报网微信公众号文章

11日晚间,位于深圳光明区的电建地产洺悦府公布销售方案。值得注意的是,这是深圳第一个网上公证抢房的楼盘,而且还考虑到有房无房者选房次序问题,可以说是深圳限购政策各种销售方案之集大成者。

方案

电建洺悦府位于凤凰城片区的中心地带,距离最近的地铁口凤凰城步行690米。
从龙光玖龙台开始,该区域网红盘辈出,包括金融街华发·融御华府、到中海汇德里、中海寰宇时代,一方面是光明区要开发科学城,凤凰城是中心区域,另一方面该区域属深圳实验学校光明分校小学部的大学区范围,而在所有新房中,电建洺悦府距离该学校最近,有名校加持。

不少人盯着该项目,早早做着买入计划,不过从目前销售势头看,想成功买入并不容易。
该项目此次共推出483套房源,9月12-13日为预约认筹时间,13-14日为诚意登记时间,需要缴纳100万元现金,采用公证线上网络选房模式,分两批选房,第一批是9月16日10点到10点10分,针对的是无房客户,第二批为9月16日10点20到30分,针对的是有房客户,选房为第一批剩余房源。

进化

网上选房模式并不新鲜,从2017年开始,全国陆续就有很多楼盘实行了网上选房,网上选房比现场选房更为紧张,因为选定房源会被其他人抢走,会促使选房者下定决定。
最近销售的中海两个项目都是使用网上选房,实际上现在多数楼盘都使用网上销售模式。
但是网上销售使用公证的方式,此前在深圳还没有实行,这种模式首先在杭州实行。
网络选房效率更高,开发商青睐,在疫情下政府也提倡,但是会有开发商控制的嫌疑,今年早些时候某楼盘使用网络选房开盘,就被传出喝茶费的不良传闻。
或许开发商没有收喝茶费的想法,但是因为利益巨大,就给不法分子钻空子的机会,另外网络选房还有一种不佳之处,是有人可能利用抢房软件,对其他购房者不利,在网络销售方案公布后,经常出现数万元买抢房软件的传闻。此外,还要求抢房者网速快,有些购房者为此专门换了手机。
深圳今年选房模式经历过快速迭代,第一阶段的选房模式,由光明区金融街项目开创,这种模式采用网上认筹,公证摇号。当时该项目排队者众多,项目方推出了替代方案,该方案基本上杜绝了喝茶费等空间,金融街项目销售为人称道。
第二阶段,则是由华强城市花园创立,这个项目的重要特点是,是采用积分制。
深圳华强城市花园公布的入围前5560名的最低积分是62.4,积分最高的是109.5。意味着不少有购房资格包括深圳户籍未婚无房者没有入围,最终成功冻结资金的有5178位,这5178位通过摇号方式购买本次房源556套。
华强花园采用了第一阶段的摇号方式,不同的是积分制,将购房者分成不同层级。当时刚好是715新政出台,项目方根据新政作出了销售方案调整,该方案后来被住建局领导肯定。
由于积分划分过细,这个积分统计政策消耗工作量太大,后来同样位于深圳宝安区的招商臻府项目,是将无房者列入优先选房级别,无房者选完房之后,再交给有房者选。不用社保时长,不用是否处在婚姻状态,而是用是否有房这一个划分标准。
从效果上看,两个销售政策,都其实优先解决无房者居住问题,名下有房的申购者只能陪跑。
招商项目可以看做第二阶段的演进,减轻了项目方的压力和负担。
与此同时,大多数新房项目销售既没有公证摇号,也没有区分购房者优先级,而是用更为简单的网上选房模式。
这种模式争议颇大,主要是因为项目方有很大权力,来干预销售过程。
所以,电建洺悦府的销售政策,可以认为是第三个阶段
电建是央企,其多次发声明否认“喝茶费”、内部折扣等销售违规行为;同时,也表示对“抢房辅助软件”等不法行为进行坚决抵制。

因此在销售方案中,做了实质性改进,保留了第一阶段的公证模式,以让过程无懈可击,又保留了第二阶段的划分购房者优先级模式,保证无房者先买到房屋。
同时,也吸收了其他开发商青睐的网上选房模式,以让销售更有效率。
价格

和周围已售住宅项目,洺悦府价格并不占优势。
根据备案,项目均价约5.97万/㎡,单价区间在5.5-6.5万/㎡,总价区间在512-704万/套。
关键是,这个项目是非精装修交房标准,即使按照2000元装修标准计算,均价也折合6.2万元。
这明显贵过周围新楼盘,8月30日,光明区玺云著推出988套85-110平方米住宅产品,均价5万元/平方米。8月31日,光明区海寰宇1232套85-127平方米住宅产品,备案价为5.4万-6.6万元,均价约5.99万元/平方米,同样当天售罄。
中海寰宇时代所在地A510-0151宅地,中海地产以最高限价54.08亿元+配建4.23万平方米人才住房面积拿下,可售住宅楼面价为4.22万元/平方米。
洺悦府项目,电建地产以总价20.12亿元+配建人才房面积约1.9万平方米竞得,可售住宅楼面价约4.3万元/平方米。
可见,电建项目比中海项目销售价格更贵,如果建筑成本相当,利润也相应更高一些。
位于同一区域的光明金融街项目一期6月份开盘,精装修标准交房,开盘均价为5.1万元。
来源:e公司官微(ID:lianhuacaijing)

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